楼市分化形势下须严控风险扩散
作者： 高峰 2016-06-06 12:31 来源：东莞经济 楼市 风险
未来，只有积极落实中央相关改革部署，练好内功，让更多城市具有“北上广深”般的吸引力，才能最终解决分化难题，促使房地产行业持久健康发展。
东莞经济网讯 据国家统计局发布的3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，数据显示，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有62个和54个，分别环比增加15个和20个。对此，专家指出，当前楼市回暖主要受宏观经济企稳、前期政策鼓励及投资炒作等多种因素影响，但楼市整体“高库存”与“高房价”并存的分化格局依然严重。未来，只有坚定不移地推动经济结构转型、缩小地区发展及公共服务差距，才能让房屋这一生产要素得到优化配置，造福社会、惠及民生。
从南京的“地王”，到武汉的“日光盘”，再到环京4县祭出“限购大旗”……一时间，“回暖”成为了中国楼市的关键词。不久前，国家统计局公布的数据亦显示，一季度全国房地产开发投资17677亿元，扣除价格因素实际同比增长9.1%，增速比上年全年明显加快。
楼市分化明显
一线城市的交易量活跃，房价也上涨较快，而二三四线城市的房价却依然低迷。尽管自住型需求不断释放，但各地楼市却依旧“冰火两重天”。统计显示，过去的一年中，北京、上海、深圳、南京等热点城市均有较大涨幅，其中深圳更是以44.98%的年度涨幅傲视全国；相比之下，福州、三亚、呼和浩特等地的房价相比去年同期则明显收跌。
楼市回暖的主要原因是前期针对限购、限贷、交易税费、首付比例等房地产政策的调整带来了需求释放。
一方面，一二线城市本身的房地产库存并不大，在政策松绑后必然会率先反弹；另一方面，北、上、广、深等热点城市往往吸引了大量精英人才流入，他们强大的需求和购买力也推升了这些城市的房价。与此同时，货币政策在过去一段时间内灵活偏宽松以及股市大幅下跌后的资金流出也为房地产回暖输入了流动性。
一二线城市的房价走势往往能够对其他中小城市形成一种“示范”效应，其在一季度中国宏观经济整体企稳回升的大环境之下，最终体现为整体楼市信心提振。
全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均涨幅均明显扩大，分别比上月扩大0.6和1.2个百分点。尽管绝大多数城市房价环比都出现上涨，但城市间涨幅差异仍然较大，上涨过快的城市主要集中在一线城市和部分热点二线城市，其房价涨幅远高于其他城市。
楼市分化很大一部分原因在于不少三四线城市房地产开发过快，造成其房价在“概念”、“蓝图”的支撑下跟风上涨，但事实上这些地方所能提供的就业机会、发展空间、公共服务等却并没有与房价相匹配，房价下跌是一种理性回归。
同样是房子，为何在三四线城市的售价就和一二线城市有天壤之别呢？这背后反映的是不同地区房屋可替代性较差。不久前，芬兰坦佩雷大学专门就欧洲二线城市的发展发布了一份报告，其中反映出很多西方国家重视二三线城市发展的理念，这很值得我们借鉴。如果在中国做强一批二三线城市，其对一线城市的替代性就会提高，一线城市“高房价”与三四线城市“高库存”并存的问题就会相应缓解，房地产市场就会更加健康。
需求释放与供给增加同步
需求释放快，供给增加也不慢。数据显示，3月末全国商品房待售面积73516万平方米，同比增长达13.1%。一季度全国商品房销售面积同比增长33.1%、销售额同比增长54.1%，乍看之下我国房地产市场库存可能有所减少，但是如果考虑到在建未售面积和新开工的楼盘供给，不难发现我国房地产库存依然庞大，供需之间的结构性矛盾依然突出。
“价格过高”与“库存过高”是中国楼市存在的两大问题，而鉴于房地产建设在总投资中占了相当大的比重，所以在未把这些库存消化掉之前，将很难引导房企去投资新的项目，而这又会拖累中国经济的发展。
投资炒作需求是本轮楼市上涨的推手之一。随着一线城市政策收紧，资金正在向二线城市及三大都市圈转移，投资炒作泛滥。例如，东莞和惠州70%的房子被深圳人买走，其中90%是投资客；而“环京县”房价之所以在一年内翻番，投资客推动亦是重要原因。
房市回暖之后，房地产市场将会何去何从、普通居民又该如何面对？
尽管少数城市交易火热，但民众还是不应该随之“头脑发热”，而是应该清醒地意识到，“去库存”在未来很长一段时间仍是中国房地产市场的客观现实。对政策制定者而言，“托底盖帽”是政策主线；对开发商而言，“降价走量”则是理性选择。
市场分化格局之下，政策制定者和购房者都要因地制宜，科学决策。自住型刚需可以按计划购买，而如果是投资、投机性需求就要慎重了，毕竟很多地区楼盘前期已经积累了较大涨幅，蕴藏的风险不容忽视。
各地房价冷暖不一，市场各方对于猴年楼市的表现也是预测迥异。2016年政策面保持宽松已成定局，二三线城市的市场很可能出现弱复苏，一线和部分强二线城市则仍将保持较强态势。相比之下，大多数大中城市仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，未来楼市仍然会面临阶段性调整。
2016年楼市整体会以稳为主、略有下降，不会暴涨暴跌。由于中国目前仍然处于降息通道之中，贷款成本将会徘徊在低位，因此对于自住型刚需来说，可以考虑在今年下半年适时出手，但对于投机炒房者而言就要三思而后行了。
尽管房屋具有商品属性，但由于对百姓的生活质量影响很大，因此其不同于一般商品。
近年来，一方面政府加大了对“保障房”“廉租房”的建设和供应力度，刚需问题有所缓解；另一方面，社会也意识到了房地产畸形发展对经济的危害，而且客观上中国整体房价仍处于较高水平，因此继续炒作获利的空间已经不大。
在去库存背景下，既要防止政府“有形之手伸得过长”，不能把开发商的问题都转嫁给普通购房者。如果开发商借着去库存的“东风”继续以高价卖出房子，尝到了甜头后可能继续扩大投资开发新房，造成市场供给不减反增。因此，最好的方式是让因盲目开发而陷入经营困境的地产商被自然淘汰，让无视风险和市场规律者得到“教训”。
我国楼市供需矛盾的深层原因在于地区之间的发展不平衡，特别是在就业机会、职业前景、公共服务等方面的差距让很多年轻人对一二线城市趋之若鹜。未来，只有积极落实中央相关改革部署，练好内功，让更多城市具有“北上广深”般的吸引力，才能最终解决分化难题，促使房地产行业持久健康发展。
微信公众号：“东莞经济”dg136688
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